海外不動産投資とは？おすすめ国・地域と始め方について詳しく解説！

海外不動産に関して、検討をしているけど、実態がわからずに悩んでいませんか？

海外不動産は日本に比べ安価にできると言われていますが、まだまだ日本では馴染みがありません。

ですが、海外不動産に関してしっかりと理解をしておけば、今後の資産形成において大きな差が出てきます。

今回は海外不動産に関して、メリットとデメリット、おすすめできる地域などを解説していきます。

海外不動産投資とは

海外不動産投資とは、海外の不動産を購入し自分がオーナーとなり、部屋を貸すことで家賃収入などを得ていく投資方法になります。

人口減少が叫ばれている日本では想像しにくいですが、海外には人口増加や経済発展を背景として将来性の高い不動産市場を持つ国が多くあります。

海外不動産投資を検討するのであれば、海外不動産ならではのリスクも注意をする必要があります。それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

トウシちゃん

海外不動産は日本に比べて人口面、経済面で有利なんですね！

海外不動産投資が注目されている理由・メリット5選

まずは、海外投資のメリットについて解説をしていきます。

①物件を安く手に入れることができる

日本は狭い国土に人口が密集しており、不動産投資額に関しては2020年の時点で東京は世界1位となっています。

そのため、海外と比べ、不動産自体の価格も高額です。その一方で、これから発展をしていく国の不動産価格はまだまだ上昇中で、日本に比べ面積あたりの価格が安い不動産も多くあります。

②人口が増加している国では空室リスクを軽減できる

不動産投資による収益は、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)の2種類があります。家賃収入に関しては入室をしていないと発生しないものになります。

そのため、人口増加をしている国がインカムゲイン、キャピタルゲインには有利になります。2021年の段階で日本は人口減少が進んでおり、海外の不動産の方が空室リスクを抑えた投資が可能になります。

③資産分散を行える

不動産投資のリスク分散をするためには、投資するエリアを分けることが有効です。海外投資を行うことで、空室リスクだけではなく災害リスクを軽減することが可能です。

エリアを日本国内だけでなく海外にも広げることで、大きなリスク分散が可能になります。また、通貨を分散することでリスクヘッジを行うことも可能になります。

④キャピタルゲイン(売却益)を狙える

発展途上国では人口増加が続いており、人口の増加、経済の発展により物価の上昇も続いています。

そのため、購入した投資用不動産の値上がりも期待でき、売却時に購入時より高い値段で売却をできる可能性も高くなります。

反対に日本ではすでに人口減少が加速しており、人口減少により、住宅需要は減少しているため、国内での不動産投資での物件価格の上昇によるキャピタルゲインを狙うのはむずかしい状態です。

⑤節税効果を期待できる

海外、特にアメリカの不動産に投資した場合には、大きな節税効果が期待できます。

これは、減価償却というものがあるためです。アメリカ等の不動産投資市場では中古住宅への投資が一般的です。日本の中古住宅は築年数を経るに従って価値が下がっていきますが、アメリカの市場ではあまり下がりません。

むしろ価値が上がることが多くあります。価格が上がることがあるということは、減価償却費として計上できる費用もまた高額になるということで、高い節税効果が期待できます。

トウシちゃん

海外の不動産でも節税ができるのは嬉しいですね！

海外不動産投資を始める上での注意点・デメリット4選

次に、海外投資のデメリットについて解説をしていきます。

①賃貸管理の難易度が高い

海外の商習慣は日本と違うことも多く、海外の賃貸管理会社に対して日本国内の不動産業者と同じような対応を期待していると、うまくコミュニケーションがとれず、思わぬトラブルが発生してしまうことがあります。

賃貸管理会社の対応力は不動産投資の入居率に影響します。空室リスクや賃貸管理に関するリスクを排除するためには日経の賃貸管理会社を選ぶことも有効と言えます。

②不動産ローンを使いにくい

海外不動産投資では、ローンを利用できる金融機関の確保が課題になります。

日本国内の金融機関で海外不動産投資の融資を行っているところは多くありません。大半の金融機関は海外不動産の取引実績がなく、海外現地の物件に抵当権を設定することが難しいからです。

また、融資限度額にも注意が必要であり、海外不動産の場合は物件評価額の50％などに設定されていることも少なくありません。海外不動産では自己資金を多く求められることがあります。

③言語・法律・国の仕組みが違うため、入念な調べが必要

海外不動産投資をする場合に一番注意が必要なのは「日本の常識が通用しない」と言うことです。

海外では日本と言語、法律、一般常識に大きな違いがあります。国によっては外国人がその国の土地を所有することができないことや、限られたエリアでしか所有を許されていないこともあります。

そのため、投資をする国についてしっかりと調べておく必要があります。

トウシちゃん

日本と文化が違うので注意が必要なんですね！

④為替リスクがある

為替リスクとは円と外貨の為替レートの変動により外貨として所有している資産の価値が減少してしまうことです。海外不動産投資を行う場合、家賃収入や不動産の売却益は投資をしている国の通貨で受け取ります。

そのため、投資先の国の通貨が下がってしまうと、利益を日本円に替えた時に想定した利益よりも低い金額になってしまったり、赤字になったりすることがあります。

【総評】海外不動産投資がおすすめできる方

海外不動産投資を行う場合にまず、ある程度国の情勢を理解しておく必要があります。

また、購入・維持の自己資金に関してはある程度自己負担は生じてくるので、日本に比べると多くの自己資金が必要になってきます。

そのため、あくまで資金に余裕のある方向けの投資商品だと言えます。

トウシちゃん

ある程度、自己資金が必要なのは注意が必要ですね！

海外不動産投資おすすめ地域5選

海外投資をしていく上でおすすめの地域を解説していきます。

①フィリピン

フィリピンは東南アジアの中でも特に人口増加率と経済成長が高く、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える国になります。

また、2021年時点では首都のマカオでも1,000万円前後で物件を購入できます。

しかし、新築の購入に関しては、建築がストップしたり、物件の引き渡しがされなかったりとトラブルも多いため、注意が必要になります。

②マレーシア

マレーシア不動産は高い安定性があります。マレーシアの不動産は2010年以降の10年間で安定的に値上がりをし続けています。

また、国の経済成長も続いており、GDPは5％前後で成長を続けており、政府も2025年までに先進国入りを目指しており、安定した経済成長が見込める国になります。

不動産関連の法整備なども進んでいるため、不動産業者の見極めを怠らなければ、リスクはそれほど大きくありません。

その一方で、マレーシアの不動産マーケットには住宅の供給過剰という問題点があります。
一時期多くの日本人投資家がジョホールバルの物件に投資をしていましたが、多くの物件が売れ残っており、政府が対策をするほど供給過多が起きています。

そのため、投資を行うのであれば、クアラルンプールが最もリスクが低いです。
注意点としては、物件購入後の所有権登記が完了するまでのとても時間がかかります。所有権登記が完了するまでは物件の売却がおこなえず、登記に1年近くかかることもよくあるので、リスクとして把握しておくことが重要です。

現状マレーシアの不動産市場は底を売っている状況で、今後の経済発展に伴う値上がりを見込んで、長期的な投資先として見るのであればチャンスとも言える国になります。

③タイ

タイでの不動産投資のメリットは賃貸管理のしやすさにあります。

タイで不動産投資をするのであれば、首都のバンコクで行うことをおすすめします。バンコクでは現地で日本人が不動産業を営んでいる方も多くいます。日本の不動産業を営んでいる方にお願いをすれば、コミュニケーションの問題はクリアできます。

また、不動産の法整備も進んでおり、所有権登記などもスムースに行えるという利点もあります。

しかし、バンコクは現在首都からの鉄道の延伸工事が進んでいるのですが、郊外に入ると一気に人口が減少します。そのため、駅名で言うならば西のナショナルスタジアム駅〜東のプラカノン駅の間で物件を選ぶことをお勧めします。また日本人をターゲットにしたければ、プロムポン駅周辺に日本人が多く滞在しており、狙い目となります。

注意点としては、タイの将来性は周辺諸国に比べると劣っており、2020年の時点で国民の年齢の中央値が39歳と少し高めで、今後どの程度住居の需要が増加するのかは不透明となっています。

④イギリス

イギリスは2020年1月末にEUを離脱したというニュースが記憶に新しい方もいると思います。EU離脱後も人やお金の移動に関しては従来と変わらない状態が続いています。このため、今のところは離脱による不動産投資の目立った影響は出ていません。

一方、首都ロンドンの不動産マーケットに関してはアメリカと並んで世界有数の高価格エリアになります。

従って、ロンドンで投資を行うと利回りは低くなります。利回り重視で物件を検討するのであれば、ロンドン以外の物件を選ぶのがおすすめになります。反対に物件の生産性を重視するのであれば、ロンドンがおすすめになります。

他に、イギリスの特徴の一つとして、留学生の多さがあります。留学生の多さはアメリカに続いて世界第2位になります。

このため、イギリスには学生用のコンドミニアムが多くあり、価格も安く少額からの投資を始めるのに向いています。

また、イギリスは持ち家を何回も買い換える国民性があり、新築の不動産が立ちにくいという特徴があります。築何百年の物件が豊富で、リノベーションをすることも多くあります。そのため、開発会社への投資も行われており、安全性の高い会社に投資を行えば、キャピタルゲインを中心とした運用を行うことも可能になります。

注意点としてはエリアによって供給過剰となっており、入居者探しの難易度が上がっているところもあり、アメリカなどに比べると手間も時間もかかる特徴があります。

⑤ドバイ

ドバイは中東屈指の世界都市となり、超高層ビルや巨大ショッピングモールが並ぶ世界的な観光都市となると共に、世界各国の金融機関が進出したことにより、中東の金融センターとなっています。

ドバイは急激に人口増加をしており、大型の都市開発が進み、超高層ビルや高級ホテルに加え、ショッピングモールやテーマパークといった商業施設も急ピッチで建設が進んでいます。ドバイでは税制が優遇されており、固定資産税や贈与税、相続税がかかりません。そのため、海外不動産投資家に注目をされている地域になります。

注意点としては、2008年のリーマンショック後にドバイ不動産も影響を受け、住宅価格は大きく下落しています。しかし、税制優遇などは現在も続いており、今後注目されている国の一つになります。

トウシちゃん

この中では、イギリスやドバイなどが今後注目できる地域になります！

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海外不動産投資の始め方

次に海外投資の始め方について解説していきます。

海外不動産投資 まとめ

今回は海外不動産のメリット・デメリットに関して、国別の特徴に関してまとめました。

まとめると、

メリットとしては、

デメリットは

おすすめの地域は

になります。

海外不動産は自己資金が必要な面など、始める際のハードルが高いですが、物によっては低資金で始められるものもあるため、高い利回りをとりながら投資を行うことが可能です。

今現在、検討をしている方はこの記事で確認をしていただき、疑問点を解決した上で始めていただければと思います。

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トウシちゃん

皆さんの悩みや、疑問点が少しでも解決できていれば幸いです。